+7 (495) 506-36-87

СТАТЬИ

КАК СОГЛАСОВАТЬ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЧЕРЕЗ СУД

          Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" установил, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

          По смыслу закона местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на эти земельные участки либо сведений о координатах их границ или иного описания местоположения границ, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

          Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется актом согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. 

          Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если надлежащим образом заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.

          Законом предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка.

          В законе также сказано, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным. За исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

          Формулировка "земельный спор о согласовании местоположения границ земельного участка", которая используется в законе, не дает возможности сделать точный вывод о том, какие конкретно исковые требования могут быть заявлены в суд в случае возникновения спора.

          На практике это приводит к тому, что истцы заявляют самые разные требования. Например, требование о признании незаконным отказа в согласовании границ земельного участка, требование о признании незаконными и снятии возражений о согласовании границ земельного участка, требование об обязании согласовать границы участка и так далее.

          Между тем действующее законодательство не предусматривает возможность согласования смежным землепользователям границ земельного участка путем принятия судебного акта об обязании согласовать местоположение границ. Согласование границ земельного участка предполагает совершение его в добровольном порядке, и является правом, а не обязанностью.

          В практике судов все более четко прослеживается тенденция определения предусмотренного законом надлежащего способа защиты права. А избрание неверного способа защиты своего права является основанием для отказа в иске. Представляется, что в случае отказа смежного землепользователя от согласования местоположения границ земельного участка будет правильным обращение в суд с иском об установлении границ земельного участка. 

          Данный вывод подтверждается разъяснениями высших судебных инстанций. В соответствии с совместным Постановлением Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда России от 29.04.2010 г. № 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута и об установлении границ земельного участка.

           Далее в этом Постановлении сказано, что решение суда, в котором установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости. При рассмотрении указанного иска суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

          Согласно Земельному кодексу РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных участков и естественных границ земельного участка. 

          Необходимо также учитывать положения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" о том, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Или, при отсутствии такого документа, из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. 

          В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет, и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

          Позвонив по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте, Вы получите бесплатную первичную консультацию адвоката в области земельного права с большим опытом работы. Квалификация наших адвокатов позволяет им выиграть любой земельный спор.

          Ждем ваших обращений! Команда ЗемлеСпории.

 

 

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

          Долевая собственность образуется либо в результате сделок, когда граждане и юридические лица изначально хотели приобрести землю в долевую собственность, либо они получили ее в порядке наследования. Как правило, споры о долевой собственности не доходят до суда, потому что сособственники договариваются полюбовно.

          До суда дело доходит тогда, когда собственники долей не договорились. Поэтому им нужно понимать действующее законодательство и уметь им пользоваться. Во-первых, на этот счет имеются четкие нормы гражданского законодательства, регулирующие, каким образом лица, являющиеся долевыми собственниками, должны осуществлять свои права. 

          Когда речь идет о прекращении долевой собственности, закон предусматривает два варианта такого прекращения. Первый вариант - это выделение доли в натуре, когда взамен своей доли сособственник получает конкретно определенную часть земельного участка. И второй вариант, когда такой сособственник понуждает других сособственников выкупить у него его долю. Всего два варианта прекращения долевой собственности.

          Выдел доли в натуре. Закон предусматривает, что сособственник может выделить долю в натуре, но только в том случае, если им соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора. То есть он должен обратиться к другим сособственникам с заявлением, в котором указывается основание владения им долей и его желание приобрести в индивидуальную собственность определенную часть земельного участка, которая максимально соответствует его доле. Это высчитывается пропорционально площади.

          В том случае, если на его заявление не поступит ответа, либо ответ будет отрицательным, сособственник-инициатор выделения доли в натуре получает право на обращение в суд. И уже суд будет решать, возможно или невозможно выделить его долю в натуре и условия прекращения долевой собственности. 

          С "голыми" земельными участками, на которых нет никаких строений, проблем возникнуть не должно. Они возникают, когда на земельном участке существуют строения: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, заводы, промышленное производство и т.д. То есть ситуации, когда участок обременен каким-то объектом недвижимости. 

          Нужно понимать, что земельные участки бывают делимые и неделимые. Например, участок под многоквартирным домом является юридически неделимым. Соответственно, выдел доли в натуре не представляется возможным. Во-вторых, существуют ограничения, связанные с площадью земельного участка. Например, в Московской области минимальная площадь земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства составляет 6 соток (600 кв.м.). 

          А это означает, что при разделе площадь каждого из вновь образуемых при этом земельных участков должна быть не менее 600 кв.м. Следовательно, делимый земельный участок не может быть менее 1200 кв.м. Если он на метр меньше, то с юридической точки зрения такой участок разделу не подлежит. 

          Сложности, когда участок обременен постройкой. Лицо является не только участником долевой собственности в земле, но и в строении. Трудно представить ситуацию, когда человек (или юрлицо) хочет прекратить свое право собственности на землю, но не хочет его прекращать на дом, строение или сооружение. Или выделить себе такой земельный участок, получив который, он будет препятствовать остальным сособственникам попадать к их зданию, строению или сооружению.

          Эти вопросы, наложения здания и земельного участка, существенно ограничивают возможности инициатора раздела, потому что он вынужден еще учитывать сложившийся порядок пользования и земельным участком, и соответствующим строением. Здесь уже возникают технические сложности: как предложить так, чтобы это не нарушало какие-либо нормы законодательства. В этом случае юристы порекомендуют такому инициатору собрать доказательства, относящиеся, по сути, к технической стороне вопроса. 

          Нужно будет обратиться не только к кадастровым инженерам, которые расскажут, как можно будет сконфигурировать земельные участки. Необходимо будет обратиться и к инженерам-строителям, к архитекторам, которые помогут с точки зрения технических особенностей этого здания в разделе этого здания, или подсказать землеустроителю, как можно организовать другие входы в это здание так, чтобы у каждого образовался самостоятельный земельный участок. Здесь должны поработать два инженера - землеустроитель и занимающийся строительством зданий, строений и сооружений.

          И эти тонкости наложений очень важны. Если есть техническая возможность предложить больше, чем один вариант, это нужно сделать. Минимум два варианта. Потому что суды не любят, когда нет альтернативы. Когда нет возможности предложить другой вариант раздела. Это очень важно понимать. Поэтому, инженеры должны поработать. 

          У наших адвокатов в практике были случаи, когда предлагалось три и даже четыре варианта раздела. И каждый раз с указанием площадей, с указанием необходимых технических работ, которые нужно будет провести как в отношении земельного участка (калитки, заборы перенести), так и в отношении самого дома. Потому что укрепление входа, прорубание каких-то несущих частей, организация внутри здания новых пространств требует денег. Поэтому, понадобятся еще и услуги сметчика, который укажет, целесообразно ли это экономически. Он укажет минимальные расходы, связанные с прекращением долевой собственности на земельный участок и постройку.

          То есть все эти вопросы инициатор прекращения долевой собственности должен изучить не в момент обращения в суд, а до отправки заявления другим сособственникам.

          В суде будут рассматриваться все те же вопросы, которые были на досудебной стадии. То есть, является ли участок делимым, какие площади отходят каждому из сособственников. Если есть здания, строения или сооружения, то какие варианты раздела предлагаются в них, как будет определен порядок пользования с учетом прекращения долевой собственности на землю.

          Кроме того, будет поставлен вопрос еще и о рыночной стоимости, как земельного участка, так и строения. Потому что закон указывает, что существуют ситуации, при которых четко выделить долю в натуре, соответствующую юридической доле, не представляется возможным. Например, если у земельного участка существуют естественные границы, когда существуют какие-то препятствия, преодолевать которые нецелесообразно. И фактически инициатор может получить площадь меньшую или большую той, на которую он претендует.

          В этом случае возникает вопрос о компенсации. Необходимо обращаться к оценщику, чтобы выяснить, каков размер компенсации. Это мы рекомендуем делать и на досудебной стадии, чтобы предложить такую компенсацию. Потому что благодаря размерам некоторых компенсаций можно и до суда не дойти. И этот вопрос обязательно будет ставиться на суде, который может поставить такой вопрос на судебную экспертизу для выяснения размера компенсации.

          Теперь о прекращении долевой собственности путем выплаты денежной компенсации. Люди порой думают, что любой собственник, у которого есть доля в праве собственности, может потребовать у другого собственника этой долевой собственности выкупить у него его долю. То есть, к примеру, владелец большей доли может потребовать, чтобы другой принудительно продал ему свою меньшую долю.

          На самом деле это не так. Принудительно лишить собственности нельзя. Поэтому норму данной статьи Гражданского кодекса суды понимают по-другому. Они понимают наоборот. Собственник малой доли, который не нуждается в ней, не пользуется ею фактически, может потребовать от владельца большей доли выкупа у него этой доли. То есть, только в том случае, если он сам хочет расстаться со своей собственностью и наделить ею за деньги другого, большего сособственника.

          Поэтому лицу, которое хочет прекратить право собственности путем выкупа его доли, необходимо это иметь в виду. Во всех остальных случаях владелец большей доли ничего ни у кого забрать не может. Право собственности неприкосновенно.

          ВЫВОД. Вопросы, связанные с принудительным прекращением долевой собственности, это достаточно сложные вопросы. Сособственникам их не обойти. Вы вынуждены будете рано или поздно их решать. Потому что законодатель фактически ввел принцип постоянного укрупнения имущества. Потому что вещь индивидуализируемая, должна находиться в руках одного собственника. Так удобнее вести налоговый учет и решать все остальные вопросы одному собственнику в отношении одной вещи, а не ряду собственников, интересы которых порой противоречат друг другу.

          Чтобы решать такие вопросы грамотно позвоните по телефону или заполните форму обратной связи на сайте. Вы получите бесплатную первичную консультацию специалиста в области земельного права с большим опытом работы. Квалификация наших юристов и адвокатов позволяет им выиграть любой земельный спор.

          Ждем ваших обращений! Команда ЗемлеСпории.  

 

 

СЕРВИТУТ: ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ

          Слово "сервитут" имеет латинские корни и на сегодняшний момент представляет собой совокупность норм гражданского и земельного права, благодаря которым чужой земельный участок может использоваться в интересах лица, которому этот земельный участок не принадлежит. То есть, это обременение прав собственника земельного участка в пользу третьих лиц.

          Этот институт гражданского и земельного права возник еще во времена Римской Империи и был предназначен для того, чтобы сделать максимально удобным каждый кусочек земли. Ведь земля передается из поколения собственников в поколение, ее размежевывают, делят, реки высыхают, колодцы роют, дороги строят. В итоге получается такая ситуация, земельный участок, который был абсолютно самодостаточным, вдруг по каким-то причинам остается отрезанным от внешнего мира.

          В таких случаях гражданское и земельное законодательство говорят, что в пользу того лица, которому неудобно пользоваться своим земельным участком (а нужно помнить, что это сразу автоматически приведет к уменьшению стоимости такого участка, к тому, что его вообще могут забросить и т.п.), можно немного обременить собственника другого участка. 

          Имеется дворик, состоящий из двух-трех-четырех домов, и конструкция у этого двора такая, что во все остальные дома можно пройти только "перешагнув" участок, принадлежащий первому дому. И получается такая ситуация. По градостроительному законодательству под этот первый дом сформирован свой земельный участок, под второй - свой земельный участок, под третий - свой. Но попасть к этим последующим домам можно только через земельный участок первого дома. 

          Если не установить сервитут, - то есть право свободного прохода любого лица через земельный участок первого дома, то получится, что можно поставить ворота, закрыть их и жители второго и третьего дома к себе домой не попадут. И назначение сервитута состоит в том, чтобы избежать такой ситуации.

          Существует два типа сервитута: общественный и частный. История про три дома, рассказанная выше, это и есть общественный сервитут, когда для каждого возможен проход и проезд через чужой земельный участок. Такой сервитут, как правило, устанавливается ненормативным актом Главы соответствующего поселения.

          Частный сервитут - это когда в пользу конкретного индивидуального лица устанавливается сервитут. Причем этот сервитут может быть установлен как соглашением между лицами (собственником участка и лицом, испрашивающим такое разрешение), так и в судебном порядке.

          Любой сервитут, это обременение права собственника, а такое обременение должно оплачиваться. Поэтому сервитут - это пользование всегда возмездное. Кроме того, поскольку вещь обременяется, то для сервитута характерны минимальность и обоснованность его применения, чтобы не нарушить права собственника, в отношении имущества которого он применяется. То есть, в суде необходимо доказать, что без установления сервитута вообще невозможно использование того земельного участка, в пользу которого заявлено требование об установлении сервитута. И что нарушение права собственника будет минимальным (допустим, это будет узенькая тропинка метр шириной, которая приведет к восстановлению прав другого собственника).

          Для сервитута всегда характерна минимизация неудобств для собственника участка, в отношении которого он установлен. И суды требуют доказательств того, что истец минимально обременит права ответчика.

          Многие считают, что сервитут, это всегда некая ситуация, при которой обременяется именно земельный участок. Ничего подобного! ГК РФ говорит, что сервитут распространяет свое действие и на иную недвижимость. Например, железнодорожный проезд. Представим, что существует одна железнодорожная колея, которая принадлежит частному лицу, и от нее есть ответвления в тупики. Представим, как владелец тупика будет разгружать свои вагоны (как они доедут до него), если на железнодорожную ветку, находящуюся в собственности частных лиц, не установлен сервитут? Никак.

          Почему стала возможной такая ситуация, это вопрос к РЖД, так прошла приватизация, что образовались тупиковые ветки. Но ГК РФ такого владельца тупика защищает. И суд может обременить право собственника основной железнодорожной колеи, обязав его за плату пропускать составы, идущие в тупик истца (собственника тупиковой ветки).

          Дела об установлении сервитута все чаще становятся предметом судебных разбирательств, и в них без грамотного и опытного юриста или адвоката не обойтись. Позвонив по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте, вы получите бесплатную первичную консультацию адвоката в области земельного права с большим опытом работы. Квалификация наших адвокатов позволяет им выиграть любой судебный спор.

          Ждем ваших обращений! Команда ЗемлеСпории.      

 

 

          

Новости

Все новости

Форма обратной связи